STJ Fixa Teses sobre Penalidades por Atraso na Entrega de Imóvel
Em 22/05/2019 a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça – STJ julgou dois temas repetitivos e fixou as teses referentes aos temas 970 e 971, que tratavam, respectivamente, sobre a possibilidade: (i) de cumular lucros cessantes com cláusula penal em atraso na entrega de imóvel; e (ii) de inversão, em desfavor da construtora, da cláusula penal estipulada exclusivamente para o consumidor, nos casos de inadimplemento, também pela mora na entrega do imóvel.
Os recursos escolhidos como representativos de controvérsia (REsp 1635428, REsp 1498484, REsp 1614721 e REsp 1631485) tiveram como origem processos movidos por adquirentes devido ao inadimplemento de obrigações previstas no contrato de compra e venda, notadamente, pelo atraso da construtora na entrega do imóvel adquirido.
No julgamento do tema 970, foi definido pelo STJ que não é possível cumular a cláusula penal com lucros cessantes por inadimplemento do vendedor em razão de atraso na entrega do imóvel em construção.
Por sua vez, com relação ao tema 971, definiu-se que a cláusula penal estipulada exclusivamente contra o comprador de imóvel deve servir de parâmetro para a indenização em caso de inadimplemento contratual por parte da construtora.
De acordo com informações do Banco Nacional de Dados de Demandas Repetitivas e Precedentes Obrigatórios do Conselho Nacional de Justiça – CNJ, as teses fixadas auxiliarão na solução de quase 180 mil ações, com as mesmas questões de direito, que se encontravam suspensas até este posicionamento do STJ, com aplicação imediata pelos tribunais estaduais.
A definição dos referidos temas pelo STJ veio reforçar o entendimento protecionista dado ao consumidor, sabidamente parte hipossuficiente na relação de consumo, que já vinha sendo aplicado pelos tribunais em casos semelhantes, através do reestabelecimento do equilíbrio contratual, que por vezes era deixado de lado por parte das construtoras/vendedoras de imóveis ainda em construção, em contratos tipicamente de adesão.
Dessa forma, a consolidação destas teses requer maior atenção por parte das construtoras, que devem procurar minimizar os efeitos nocivos decorrentes de eventuais atrasos na conclusão de empreendimentos imobiliários – que já de início devem prever expressamente dispositivos contratuais isonômicos, coibindo abusos, excessos e prevenindo o enriquecimento ilícito de uma das partes em detrimento da outra.
Escrito por: Isabela Rebello Santoro Heringer
