05 dez Vai comprar um imóvel rural?
Fique atento aos limites entre propriedades para evitar conflitos; advogado fala sobre o que deve ser feito
É preciso ficar atento. Cuidar para que a compra de imóveis rurais não vire um problema ou traga conflitos por causa de limites das propriedades. O que fazer? “As precauções devem ser tomadas antes mesmo da compra/arrendamento”, diz o advogado Luiz Felipe Calábria Lopes, do escritório Lima Netto Carvalho Abreu Mayrink. Ele explica que o primeiro passo é verificar se a documentação da propriedade está em ordem.
“Neste aspecto, dois pontos são especialmente importantes: conferir se o imóvel está inscrito no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra); e checar se a matrícula da propriedade contém averbação do perímetro do terreno por coordenadas georreferenciadas certificadas pelo Incra”, informa o advogado. Segundo ele, a inscrição no SNCR é um sinal, mas não a garantia, de que nenhuma outra pessoa reivindicou a posse da área delimitada para agricultura, pecuária ou outros usos rurais.
Luiz Felipe Calábria afirma que o georreferenciamento averbado na matrícula comprova que a área a ser adquirida é, realmente, propriedade do vendedor ou arrendante. “O segundo passo é fazer uma inspeção local no terreno para se certificar que a situação real do imóvel corresponde àquilo que está previsto na documentação. Ou seja, que a área real do imóvel corresponde àquela descrita na matrícula e que as cercas e marcos estão fixados nas posições corretas.”
O ideal, de acordo com o advogado, é que qualquer problema de limite seja identificado antes do fechamento da compra. Ele diz que, cientes da situação real do imóvel, as partes poderão levá-la em consideração na negociação e evitar arrependimentos e surpresas. “Por exemplo, o comprador/arrendatário pode aceitar receber o imóvel com área menor, mediante um desconto no preço”, cita. Ou ainda, acrescenta, pode exigir que o vendedor/arrendante acerte as divisas de seu imóvel (tanto no aspecto documental quanto físico) como condição para fechamento do negócio.
“Se o problema for identificado após a assinatura do contrato, a questão se complica, pois é sempre mais difícil reabrir uma negociação já concluída, alegando desconhecimento da real situação do imóvel”, afirma Luiz Felipe Calábria. Ele conta que, a depender do que tiver sido combinado, o comprador/arrendatário pode não ter nenhum direito contra o vendedor/arrendante. Nestes casos, segundo o advogado, a situação deverá ser resolvida diretamente com o vizinho, o que pode ser mais complexo, caso não haja uma boa relação entre eles. “Ou se o vizinho não tiver regularizado sua propriedade, o que dificulta a retificação de registros públicos.”
Além disso, o profissional explica que se a situação real do imóvel existe há muito tempo, isso pode prejudicar o direito do comprador/arrendatário de exigir reposicionamento das cercas porque o vizinho pode ter adquirido direito à usucapião da área por ele ocupada. Luiz Felipe Calábria diz que, em qualquer caso, recomenda-se que as partes tentem resolver o conflito pelo diálogo. “Para isso, podem buscar advogados ou mediadores, que são profissionais especializados para incentivar e auxiliar as partes a negociarem soluções amigáveis”, afirma. Mas se não houver um entendimento, a saída, segundo ele, deve ser a consulta a advogados sobre possíveis medidas judiciais e as chances de sucesso da demanda
Por Dr. Luiz Felipe Calábria Lopes, advogado do escritório Lima Netto Carvalho Abreu Mayrink.