Comprei uma terra em área rural e agora?

11 abr Comprei uma terra em área rural e agora?

É recomendável obter uma via atualizada da matrícula do imóvel onde constam informações importantes, como, por exemplo, quem é o proprietário do imóvel.

Cansado da vida corrida na capital, o comerciante Júlio Takira Júnior, de 52 anos, decidiu tornar-se produtor rural. Ele comprou um pequeno pedaço de terra nas proximidades de Florestal – a 80 km de Belo Horizonte – e quatro cabeças de gado Nelore. “Quero fazer a transição aos poucos. Vou ter que estudar muito o mercado e fazer cursos na área do agronegócio para me capacitar e ver as possibilidades que tenho”, disse.

Assim que os animais comprados, chegaram, bateu a dúvida em Júlio: “será que tenho que pagar algum imposto, me cadastrar em algum órgão?” O advogado especialista em direito rural, Luiz Felipe Calábria do escritório Lima Netto Carvalho Abreu Mayrink, explica que o primeiro ponto é entender a diferença entre a compra de um “imóvel” (= terra e edificações) e a compra de uma empresa (= negócio de criação de animais ou produção de alimentos). “Juridicamente, são coisas distintas com legislações e exigências distintas”, disse o especialista.

No primeiro caso – compra de uma terra mais edificações – é importante:

• Lavrar a escritura de compra e venda e registrar na matrícula: “quem não registra não é dono”. Muitas pessoas, diante dos custos para lavrar e registrar a escritura, deixam  isso para depois, o que não é recomendável, pois postergar o registro pode gerar problemas para o comprador. Por exemplo, se o vendedor morrer antes da lavratura da escritura, o comprador precisará esperar todo o processo de inventário dele (o que pode demorar bastante, principalmente se os herdeiros estiverem em briga ou se não quiserem fazer o inventário)
• Atualizar os cadastros no INCRA, CAR e Receita Federal: para ter certeza que todas as comunicações futuras desses órgãos sejam encaminhadas ao comprador (e não ao antigo proprietário), evitando perder prazos, notificações e outras comunicações importantes
• Manter cercas e divisórias bem conservadas; manter vigilância constante sobre o imóvel; tirar fotos e fazer registros fotográficos periódicos (a depender do tamanho da propriedade, pode ser interessante contratar empresas para fazer laudos anuais da situação do imóvel, com fotos por drones, via satélite, Google Earth, etc.): isso ajudará a evitar/combater invasões, desmatamentos ilegais e conflitos com vizinhos

Ideal é checar alguns pontos antes de comprar

Se você ainda não comprou, apenas gostou da terra, da casa-sede e da localização, então convém:

• Obter uma via atualizada da matrícula do imóvel onde constam informações importantes, como, por exemplo, quem é o proprietário do imóvel.  “É comum que o vendedor fale que é o proprietário, mas, quando vamos ver na matrícula, o proprietário é, na verdade, o pai ou avô dele (já falecidos, mas cujo inventário não foi feito) ou até mesmo terceiros (o imóvel foi sendo vendido de pessoa a pessoa, mas sem os registros no cartório)”, alerta Luiz Felipe. Por isso, é preciso muito cuidado.
• (pode ser necessário fazer o inventário de pessoas falecidas, pegar o “de acordo” de terceiros…
• Verifique se o imóvel tem algum ônus, como penhoras, hipotecas, indisponibilidades e outros: ainda que a dívida seja do vendedor, se houver ônus registrados na matrícula, o imóvel pode vir a ser usado para pagar as dívidas, mesmo depois de vendido ao comprador: ou seja, o comprador corre o risco de, inclusive, perder o imóvel.
• certifique-se se o imóvel está cadastrado no Incra e georreferenciado. Todos os imóveis rurais devem estar cadastrados no Incra; em alguns casos eles também devem ser georreferenciados; a falta desse cadastro ou georreferenciamento pode impedir que o imóvel seja transferido para o comprador (ou impedir que o comprador transfira a terceiros posteriormente).
• se o imóvel está cadastrado no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e se possui reserva legal definida: todos os imóveis rurais devem ter uma reserva legal: uma parte da área do imóvel que não deve ser preservada e não pode ser explorada pelo proprietário, salvo exceções específicas; se o imóvel não tiver a reserva legal registrada (na matrícula e/ou no CAR), o comprador pode ter que gastar dinheiro (e tempo) para fazer a regularização; além disso, é preciso saber se a reserva legal afetaria o uso que o comprador pretende dar ao imóvel.
• Obtenha certidões negativas do proprietário, emitidas pelo Fisco Municipal, Estadual e Federal, cartório de protestos e Tribunais: se o proprietário tiver muitas dívidas, a venda pode ser questionada na justiça e até ser declarada inválida ou ineficaz contra terceiros credores do proprietário.Ou seja, o comprador corre o risco de, mesmo tendo registrado o imóvel em seu nome, vir a perder a propriedade por dívidas anteriores do proprietário.
• Obtenha certidões negativas do imóvel: a principal certidão negativa dos imóveis rurais é a emitida pela Receita Federal para fins de ITR – Imposto Territorial Rural (é semelhante ao IPTU dos imóveis urbanos). Se o imóvel tiver dívidas de imposto anteriores à venda, essas dívidas são transmitidas ao comprador. Por isso, é preciso cuidado.
• Contrate um profissional para fazer vistoria no imóvel. É importante observar se a descrição da área e perímetro do loca (constante da matrícula) está de acordo com a realidade. É muito comum em imóveis rurais (especialmente os de registros antigos) que a descrição no documento (matrícula) não corresponda ao que existe na realidade (pode ter havido medições erradas; descrições muito antigas; vendas de parte das terras; invasões; mudanças de cercas; etc.). Nesses casos, é recomendável regularizar antes de comprar. Ou, pelo menos, o comprador deve estar ciente dos problemas, para não se surpreender negativamente depois.
• Confirme se as áreas de proteção ambiental (reservas legais, APP, etc.) estão preservadas. A responsabilidade por danos ambientais é do proprietário.
• Obtenha cópia do cadastro rural no Incra (CCIR) e do cadastro ambiental rural no órgão ambiental do estado (CAR). Esses documentos já foram mencionados acima, pois muitas vezes são mencionados na própria matrícula do imóvel. De qualquer forma (mesmo se estiverem mencionados na matrícula), é importante ter uma via atualizada dos documentos, para ver se não houve mudanças desde o registro na matrícula até a data da compra

“Depois de tomar todos esses cuidados, o comprador poderá tomar uma decisão melhor sobre se vale a pena (ou não) comprar o imóvel e quais são os riscos que ele está assumindo. Aliás, a existência de problemas na documentação normalmente serve como forma de reduzir o preço de compra. “Ou seja, o vendedor quer vender por X, mas o comprador identifica os problemas e estima que, para resolver todos, será preciso gastar Y. Assim, o comprador ou pede o desconto de Y ou negocia para que o vendedor regularize tudo antes de efetivarem a venda”.

E se a compra for do negócio e não da terra?

Vamos falar agora da compra de um negócio. Isso normalmente pode ser feito de duas formas: (1) compra da pessoa jurídica; ou (2) compra dos bens da pessoa jurídica.

• O primeiro caso, o comprador adquire quotas (ou ações) de uma sociedade pré-existente. Isso significa que ele leva para si tudo que existe naquela sociedade (os bens, mas também as dívidas). Portanto, é preciso fazer uma auditoria (normalmente chamada “due diligence”), para descobrir quais são, exatamente, os ativos e passivos da sociedade, incluindo passivos chamados ocultos (infrações legais ou contratuais que ainda não foram identificadas e, por isso, não constam da contabilidade) e passivos potenciais (casos de incerteza jurídica sobre determinada prática ou ocorrência da empresa)
• A auditoria deve ser ampla, abrangendo, em especial, questões trabalhistas, fiscais e ambientais.
• As questões trabalhistas e fiscais podem ser examinadas apenas do ponto de vista documental (expedição de certidões negativas dos fiscos, cartórios de protesto e judiciais em nome da sociedade e antigos sócios) ou podem envolver análise de práticas adotadas pela empresa, para saber se há necessidade de alterar práticas para evitar multas e outras penalidades.
• A questão ambiental normalmente envolve saber se a empresa possui as licenças ambientais para a atividade que desenvolve, se essas licenças estão válidas, se há condicionantes que devem ser cumpridas (por exemplo, monitoramentos periódicos);
• se as condicionantes estão sendo cumpridas; se existem ações civis públicas ou inquéritos civis instaurados pelo Ministério Público contra a empresa; se existem TAC – Termos de Ajustamento de Conduta assinados pela empresa com obrigações ainda a serem cumpridas; se existem autuações dos órgãos ambientais por infrações à legislação.

No segundo caso (compra dos bens da pessoa jurídica), é preciso:

• Fazer a transferência dos registros dos bens para o comprador (veículos no Detran, imóveis nos cartórios, gado no IMA)
• Obter, em nome do comprador, as autorizações e licenças legais (alvará de funcionamento, licenças ambientais, etc.) necessárias para exercer as atividades em seu nome.

  Em qualquer dos casos (compra da empresa ou bens), é recomendável verificar:

• A situação dos bens comprados (os veículos estão em bom estado de conservação? com licenças em dia? as máquinas estão bem conservadas? o gado está bem cuidado, com vacinas em dia? o estoque está bem conservado? há estoque com validade vencida ou a vencer)
• Se o vendedor não é devedor na praça (emissão de certidões negativas do vendedor), para evitar que terceiros contestem a venda, alegando ter havido algum tipo de fraude.

Texto publicado em : https://app.redeclipping.com.br/clippings/view/228077

Por Maria Teresa Lealm 27/03/2023